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阳光西岸这个盘为什么在五象湖没啥存在感

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发表于 2019-10-1 13:01:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
五象湖板块,无疑是当下南宁楼市的热点。
这个板块中,神盘、网红盘并不罕见,“面粉价”贵过“面包价”也已不是什么稀奇事。
与多数名声在外的楼盘相比,阳光西岸这个盘的存在感,就显得相对弱许多。
距离这个盘首开,已经过去了近3年时间,这个盘究竟怎么样?现在在卖啥?
鉴友一直追问,索性今天就来鉴一鉴这个老盘。

▲楼盘档案(仅供参考,以实际为准)。

离地铁有点远,好在有名校

对于阳光西岸来说,周围的地铁资源很丰富,但对它来说却很缺乏。
为什么这么说?

▲地铁站距离。
从图中可以看到,2号线金象站在项目西北侧,玉洞站在西南侧,沿着玉洞大道往东就是3号线五象湖站,往南是建设中的2号线东延线东风路站。
但比较可惜的是,这几个站点与项目的距离都有点远,业主需要借助BRT等交通方式辅助才能搭乘地铁出行。
当然,交通出行的体验好坏,并非仅通过地铁远近来判断。
作为五象新区主干道的玉洞大道,道路为南宁最宽,加之新区内其他道路规划大都足够宽敞,整体交通运载能力较为可观,驾车出行的体验尚佳。

▲玉洞大道。
与交通配套相比,项目的教育配套显得更为突出。
根据良庆区教育局给出的划分方案,秀田小学五象校区(下称五象秀田)的招生范围确定为:
"东风路与玉洞大道交界至与绕城高速G7201交界以东、玉洞大道与东风路交界至与玉象路交界以南、玉象路与玉洞大道交界至与绕城高速G7201交界以西、绕城高速G7201与玉象路交界至与东风路交界以北。"

▲划分方案。(来源:良庆区教育局)
这个描述着实有点抽象,转换成图片可能更方便理解。

▲大致学区范围(仅供参考,以实际为准)。
从图中可以看到,部分楼栋已交付的阳光西岸,确实处在五象秀田的学区范围内。五象秀田已于2017年9月开学,规划有36个班。
此外,项目还处在南宁四中初中部的学区范围内,该校今年初一预计招收6个班300名学生。

▲五象秀田(后)及四中(前)实拍。

板块很热,但离成熟尚久

从规划图可知,项目位于玉洞片区中的“行政商务区”,右侧是一块尚未开发的商业用地。

▲玉洞片区规划图。
当然,现在市场或许更常用”五象湖“这个词来形容五象湖周边的区域。
至于五象湖的热度,其实无需多言,近几个月的土拍完全能够说明问题。
板块内的楼盘确实很受欢迎,像中南紫云集、金科博翠山两个盘,一个难抢到,一个难买着。
毫无疑问,五象湖是一个充满想象空间的板块, 但不可忽略的一点是,板块内房产投资色彩较重,初期入住率不会太高,目前人气、生活配套也未成熟,居住体验仍有较大提升空间。
再加上,玉象湖往西的良庆河水系,目前仍在施工中。根据规划,良庆河水面的宽度大致在50-100米之间,与“湖”仍有一定的差距。
此外,五象岭森林公园目前仍未开园,尚在建设中。从去年市委相关回复中得知,公园内仍有大片林地尚未移交,整体规划建设工作受到了一定阻碍。

▲相关回复。
总体来说,项目所在的五象湖板块,未来的发展肯定不会差,但板块内的配套资源从规划变为现实,仍需要一定时间。

先卖毛后卖精,水平咋样?

项目占地70亩,共规划8栋楼,容积率3.5。

▲项目外立面。
据置业顾问介绍,7、8号楼为人才安置房,朝外侧的3、4、5、6、7号楼底层均规划有底商,目前暂未开始招商。

▲项目沙盘图。
作为一个2016年就开卖的盘,跟当时的大多数盘一样,阳光西岸早些时候是卖毛坯的。
分别在2016年11月、2017年1月获证的5、6号楼,卖的就是毛坯户型,目前都已交房。
众所周知,南宁市在2017年6月发布了《南宁市商品住房全装修分级指南》。

▲预售证信息。
从上图中可知,1号楼与5号楼拿证时间,中间隔了几乎一年。
可以推测,经过近一年的筹备,阳光西岸完成了“毛改精”,从1号楼开始改卖精装。

▲样板间。
“改头换面”之后,阳光西岸的精装做得咋样呢?
比较遗憾的是,1号楼目前仍未交房,暂时无法成为参照对象。
根据置业顾问的说法,会在每个卧室安装一台挂式空调,在厨房安装有抽油烟机、炉灶、消毒碗柜等。
但具体怎么样,还得看购房合同里的交付标准和交房时呈现出的结果。
此外,之前砖一验房曾经验过的香樟林,与阳光西岸是同一家房开,其精装表现或许可以作为参考。
就目前交付的大牌房企精装房,以及兄弟楼盘阳光尚都交付结果来看,大家不必对阳光西岸报太高期望。


户型很刚,还挺“奇葩”

项目目前主推4号楼81㎡、94㎡户型,均为一居室。
看到这,可能有读者会奇怪了:一居室,你在逗我吗?
还真没逗你,不信请看房管局销售公示平台,户型那栏清一色写的是“一居室”。

▲公示页面。
说好的3房、4房,怎么就成了一居室了呢?答案其实就在户型图里。

▲81㎡户型图。
不难看出,81㎡的户型,朝北侧的卧室和书房都是由阳台+花池改造来的,主卫也有一部分是“飘窗”。

▲94㎡户型图。
再看94㎡的户型,除主卧之外的三个房间,全都是由阳台+花池转化而来,甚至厨房的一部分都是“阳台”。
很显然,这是“偷面积”时代报建的项目,在“禁偷令”严格执行之后,这类产品在市场中近乎绝迹。
94㎡的户型能够做成四房,且主卧约13㎡,三个次卧也都接近9㎡,客厅则做到了3.8m的开间、近5m的进深,确实很少见。
需要注意的是, 4号楼一、二单元分别为2T6和2T5的设计,相当于在24层的空间内塞下了30-36层的人,居住舒适度无疑会打折扣。

▲项目园林实景。
总体来说,实用和性价比是这两个户型比较突出的地方,相对契合刚需群体的消费能力和居住需求。
但这种偷来的面积,也存在风险,购买也需谨慎。

首付20多万,上车五象的好机会?

据置业顾问介绍,项目目前没有外收,也不捆绑车位,大多以毛坯备案价+3000元/㎡的价格定价,均价大致在12000元/㎡。
得益于户型小、不算太高的总价,与同板块内的其他项目比,阳光西岸首付门槛有一定优势。
像94㎡户型,按首套计算,首付约26万元。如果选择81㎡的户型,首付约23万元。

▲94㎡户型置业表。
需要注意的是,项目精装部分贷款的一部分由于贷款行不同,只能贷8年,前8年的月供压力会比较大。
客观说,25万左右的首付,在五象新区并不算高,毕竟“没30万首付,别来五象”已经差不多从段子变成了现实。
值得一提的是,目前在售的4号楼除上述两个户型外,其实还有58㎡、75㎡户型未售,但并非目前主推户型。
如果打算作为学区房进行投资,小面积段的户型是较优选择。用来自住的话,58㎡的2房勉强能住下一家三口,75㎡也做到了3房。
对于急切想要上车五象新区,但资金能力又有限的刚需群体来说,阳光西岸可以纳入考虑范围内。
但话又说回来,在这个大房开都不咋靠谱的年代,选择中小型房开着实需要一定的勇气。如果想追求品质和高保障度,最好还是三思而后动。

◎鉴语
五象湖板块,是五象新区炙手可热的区域,将来会有较好的前景。
作为该板块中楼盘之一的阳光西岸,其未来的价值更多还是依托于整个区域。
从项目本身来看,可以说是一个从产品到价格都刚需得很纯粹的盘,学区和性价比是其突出优势,但文中提到的诸多问题同样不容忽视。
况且1.2万元/㎡的均价,门槛也只是相对低,不执着于五象湖的话,仍有不少同价位的盘可供选择。买还是不买,最终还是取决于你自己。

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