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南宁华润置地万象华府,还有啥可看的?

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发表于 2019-10-1 12:57:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

八月了,华润置地万象华府一期售罄,二期卖到最后一栋,鉴盘侠姗姗来迟。好在,最近华润又在附近拿地了,这个盘还有续集!加上,南棉旧改在城西举足轻重,市场关注度一直不低,万象华府值得一鉴。
曾经最多靓女上班的地方有旧改就有故事,南棉也不例外。南棉是南宁棉纺织厂的简称,成立于1978年,位于西乡塘北湖,曾是国有大型企业。
▲南棉旧照
1986年,ta成为广西第一个年产值超亿元的企业。1990年,企业员工近万人,成为当时南宁女工最多的企业。传说那时的南棉,是靓女上班最多的地方,好多男青年下班就往南棉跑。由于经济改革,2000年,南棉厂因逐年亏损资不抵债被法院宣告破产。2011年开始,设备和生产线便陆陆续续搬到了位于北湖北路的新厂址。直到2015年,废弃多年的旧南棉厂被夷为平地,曾经辉煌一时的工业代表,成为历史。即便如此,南棉都不曾从南宁人的记忆中抹去,它不再是一个厂区,而是变成了一个地名,是北湖的代名词。
北湖第一大综合体2017年5月26日,华润置地以底价拿下北湖GC2017-020地块,宣告南棉旧改拉开序幕。出让公告显示,GC2017-020地块位于西乡塘区衡阳东路以南、北湖南路以西,一期用地由A、B、C三宗地组成,占地面积分别88.355亩、32.726亩、23.017亩,总占地144.098亩。

▲地块信息
据了解,该地块是2017年西乡塘推出的最大面积商住用地。现如今,加上7月底拍下的20亩,项目总占地160多亩,已然是北湖第一大综合体。

▲7月31日的土拍(来源:楼盘网)故事到此结束了?当然不,华润还留有伏笔。根据熟化人中标资料显示,华润总体熟化面积是370.94亩,而目前拿地累计不到170亩,意味着还有200亩供应在路上。
老城交通有待改善万象华府地处老城区腹地,人口密集,配套成熟,但周边多以矮旧的单位房为主。该项目作为老城新盘,以超高层的形态,鹤立鸡群。

▲项目周边
项目周边像衡阳路、北湖路、唐山路、明秀路等,多为双向四车道。不用说大家都懂,那是拥堵的重灾区,特别是上下班高峰期。既然路面拥堵,项目周边有地铁吗?目前,项目离得最近的是2号线明秀路站,距离1.5km,不算真正地铁房。但两年后,项目距离5号线北湖南路站大概600米,情况会大有改善。

▲地铁
那么问题来了,地铁能缓解老城区地面交通压力吗?实际上,地铁只能治标,不能治本。老城区路网规划落后,必须依靠旧改,通过增加地块退距来逐步解决问题!此外,一路之隔的烟厂,长期会释放香烟的“芳香”,在意的扒友要注意。
展示区挺有格调辗转过拥挤车流,采尘终于来到万象华府的展示区,阵地包装挺高大上。

▲展示区外部


▲沙盘


▲水吧及洽谈区
万象华府的水景也做的蛮气派,这可能和北湖有很多生意人有关。都说水为财,水到财聚,说不定能讨个好彩头,赢得客户的好感。另外,万象华府还有一点出众的地方,它的楼体是用铝模浇灌,外墙细腻平整,不仅工艺更胜一筹,视觉上也有档次感。

▲B地块
总体上,项目的整体展示,能体现华润品牌过硬的品质,在区域内独树一帜。
定位改善,回迁不少虽然展示区做的不错,但关键要看产品。目前已开发的住宅,是AB地块,布局了17栋(超)高层住宅。其中,A地块是12栋,多为两梯五或两梯六,B地块是5栋,两梯四户。商业部分主要规划在B地块,打造集商业、办公、公寓于一体的综合体。

▲地块布局
和同期竞品相比,楼盘各项指标趋于刚改,但从户型配置上看,又偏向改善。整体来看,在区域内定位是比较高端的。

▲同期在售楼盘各项指标
旧改项目,回迁户是个不可回避话题。从备案数据看,回迁楼栋占比25%。根据梯户比、户型配比,非回迁房的品质明显高一些。

▲整盘户型情况
或许正是供应不多、品质不错,才给了华润在入市初期,施行验资看房的底气。在西乡塘, 这样的卖方思维可以说十分罕见了。

教育配套可圈可点华润拿地条件中,要求配建1所9个班的幼儿园,室外场地不少于340㎡。除了幼儿园,小学、中学也曾备受期待。2018年3月,根据南棉旧改项目的工作会议,项目正式引进“南宁市秀田小学 · 衡阳东路校区”和“南宁市三十七中 · 衡阳东路校区”双名校,故事后来有了转折。2019年,去名校化斩钉截铁,教育局要求小学以路命名,因此改名“衡阳东路学校”。据了解,即使更换校名,师资和管理保留秀田模式。不过,在经历更名风波之后,售楼部更加谨言慎行,已不再输出名校口径,不做任何承诺,这个做法值得点赞。

最后的楼王,户型一般?一房难求之后,项目很快清盘,目前已经卖到最后一栋,B地块中心楼王25#。这是两梯四户的独栋,从位置看,通风采光和内部景观都是比较好的。唯独楼层偏高了点,有49层,梯户比会大一点。25#南面是130㎡四房,北面是145㎡四房和170㎡五房,均价13000元/㎡,不外收。

▲130㎡四房


▲170㎡五房
整体看,三个户型中规中矩,不好不坏。只是在面积控制方面,华润一直比较规矩,不像私企那么滑,所以户型赠送率偏低,这一点在北湖有点吃亏。另外,170㎡的五房面积大总价高,加上区域客户对横厅设计有一定抗性,所以走得相对慢一些。南宁虽然不大,但不同区域的客户也有不同喜好,客户需求值得细分。不管怎么样,项目第一阶段的开发即将落下帷幕,希望后续地块能吸取经验与教训。
@鉴语城市旧改,前路漫漫,任重道远,需要央企挑起重担,走在前面。万象华府处在老城区腹地,配套成熟,人口密集,改善需求旺盛。加上地铁、学区加持,结合品牌优势,户型偏大,属于区域较不错的改善项目。同时,老城区交通拥堵等客观问题,有待时间解决。期待续集能有更多精彩,不负央企使命。

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