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五象湖合景香悦四季精装房1万出头,刚需为何犹豫?

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发表于 2019-10-1 12:45:55 | 显示全部楼层 |阅读模式

文|楚留真香    编|宁采尘
合景香悦四季,身处五象湖,项目入市的头两年,价格长期在9字头徘徊。

如今,三期即将清盘,价格也才1.1w,可以说是五象湖上车门槛较低的盘了。

这个盘怎么样,在清盘前还能买吗?


▲楼盘档案

地段不错,但缺商业

项目位于五象湖板块的西北角,背靠五象岭森林公园,距离五象湖核心水系约3km。


▲五象玉洞片区规划图

大家同在五象湖板块,相比炙手可热的东风三兄弟,合景香悦四季则显得冷清许多。原因几何,可从周边现状看出一些端倪。

首先是原始面貌,合景香悦四季所处的玉洞西,是城中村聚集地,仅一路之隔就有大片自建房,短期较难拆除。


▲与项目一路之隔的民房

另外,既然定位是居住区,自然少不了商业配套。

目前,离项目最近的金象生活广场,只有农贸市场和小型超市,其商业档次和水平,属于中低配置。

而距离项目最近的大型商业,是瑞和购物公园,步行距离也超过2.5km。


▲金象生活广场

城中村环绕,无商业配套,这样的处境下,合景香悦四季的宜居指数偏低,售价低于竞品,也就不难理解了。


非地铁房,周边较多教育地块

如果说,地段是先天优势,那地铁和学区,则代表着楼盘后天的价值潜能。

很可惜,天资一般的合景香悦四季,地铁和学区也不太给力。

据了解,距离项目最近的地铁站是2号线的石子塘站,步行距离约1.7km,已超出日常步行可抵达的范围。

然而,五象新区的公交配置尚不发达,从项目地乘坐公交车,最近也要来到玉洞大道上的武警南宁支队站,步行距离也超过1km。


▲项目距离周边的交通站点的位置

当然,交通的便利性,不仅体现在公共交通部分。

好在,项目周边的玉洞大道、东风路、凤凰路、银海大道已通车,整体交通承载能力可观,驾车体验不差。

学区方面,项目自身配建一个12班国际双语幼儿园,位于地块西南角。项目南面200米,即是良庆区第一实验幼儿园。

另外,项目东南角有一个小学用地,周边也有众多教育规划,初步规划了银岭路小学、春华小学、春蕾小学、春华中学。

但由于当地征拆难度较大,施工建设进展缓慢,目前只有银岭路小学有望在今年10月份开工。


▲市长信箱最新回复

结合实际学区资源,项目交付后读玉洞小学、银岭路小学、景华学校(小学、初中部)的可能性较大,或许和名校无缘。

但是,周边教育用地充足,如果未来能逐步兑现,12年制教育配套齐全,使用起来很是方便,也是一项利好。


▲周边教育用地充足

品牌公信力下降

买房,开发商实力是相当重要的考量,对于刚需来说是,这个观点更甚。

不得不提,该盘的kfs合景泰富,有十多年的地产开发经验,足迹遍布全国。

目前,合景泰富在综合实力榜单上,仍然占有一席之地(位列第33),但近年来,品牌口碑有所下行,业内风评也不是很友好。

在南宁本土,结合交付行情,合景的品牌口碑和公信力也出现了一定下滑。

买房子,不仅是购买一个居所,更是消费好感和信任。

口碑下行是一种风险信号,建议购房者谨慎考虑。

158亩大盘,配备会所

先天不足,品牌实力欠缺的香悦四季,只好通过产品自救了。


▲项目总平面图

实际上,这个158亩的大盘,涵盖16栋高层和116套联排别墅(住宅性质),高层都是两梯四户的产品,整体上的居住品质并不差。

从楼栋布局上,高层围合别墅,使得高层的通风、采光、景观都得到最大化发挥,舒适度有所提升。

项目的容积率是3.0,作为一个密度适中的社区,项目配备了一个4200㎡的会所,也体现了一定的品质和档次,将给业主提供实际、丰富的生活体验。


▲社区会所实景展示


▲健身中心实景展示

据了解,项目一、二期的高层和别墅都已售完,预计将于2019年底和2020年年中交房。从外立面来看,楼盘的颜值还算过得去。


▲一期高层外立面实拍


▲一期别墅实拍

总体来看,高层+别墅的配置,配备会所,为产品力争得一定话语权,能基本满足购房者的自住需求。


首付20多万起,上车门槛低

从2017年入市至今,合景香悦四季的销售已经接近尾声。

目前, 高层的货量不多,只剩13#和26#未售,别墅产品已基本清盘。

目前接受预约的是13#,主力户型是88㎡的三房和126㎡的四房,均价11000元/㎡,不外收,不绑车位。

不可否认,对于首套房而言,20多万的首付,月供4000+能上车五象湖板块,门槛足够有吸引力。


▲88㎡三房户型


▲126㎡四房户型

从户型设计来看,88㎡布局方正,阳台朝南,分区及采光合理,得房率高,适合刚需。

但126㎡四房,采用横厅布局,房间尺寸较小,面积控制得不太好,性价比低一些。

另外,其他楼栋还剩余145㎡五房,项目更是打出9字头低价,吸引刚改客群。


▲145㎡四房户型

这个户型,格局更加方正,而且能得五房,实用性也更优于126㎡的四房,价格又有优势,香哥建议,有能力的家庭可以一步到位。


@鉴语:适合刚需,品牌捉急

合景香悦四季位置不差,门槛较低,确实适合想上车五象的刚需客群。

但是,这个盘自住还行。

由于品牌和学区偏弱,后期房价涨幅空间有限,因此投资则需要更加谨慎,切勿因清盘、五象等热门字眼,盲目跟风上车。

—end—
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