请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

南宁吃喝玩乐网

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 104|回复: 0

柳沙1.5万的正地铁盘,可惜不适合你

[复制链接]

6

主题

6

帖子

75

积分

注册会员

Rank: 2

积分
75
发表于 2019-9-24 11:04:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   



文|郭小襄  编|宁采尘

柳沙给人的感觉,向来都很高冷。

不仅因为“国宾区”的头衔,更因为普通人“高攀不起”的房价。

今天要鉴的锦悦青山,是柳沙为数不多的刚改盘,适合上车吗?


▲楼盘档案


难得一见的刚改
要说锦悦青山,还得从2017年10月的土拍说起。

该地块占地48亩,位于柳沙板块。近几年,柳沙的土储是越来越吃紧了。

即便是面临“两限一竞”,依然吸引了荣和、万科、新希望、龙光、碧桂园等十余房企参与竞价。

最终,新希望以总价6.6亿、16900㎡产权移交房斩获该地块,折合楼面价5799元/㎡,毛坯限价8824元/㎡。

来到2019年4月,柳沙又一块55亩土地出炉,被阳光城+凯南以总价12.4亿元拿下。

算上产权移交房,综合楼面价已达13658元/㎡,溢价率273%,成为片区新地王,不限房价。


▲柳沙片区楼盘(图片来源于网络)

从产品供应类型看,片区楼盘也以低密高端居多,刚改的少。

而在限价作用下,锦悦青山定位“刚改”,户型下探到98㎡三房,关注度自然高一些。

但它真的适合你吗?


连接青秀和五象,配套还行

锦悦青山位于青山路与英华路交汇处,连通青秀和五象,比邻江南,地段优势明显。

加上距离3号线青秀山站约600米,周边又有英华桥、南宁大桥、凤岭南路,交通便利。

但是,青山路的上坡段常年拥堵,会给通勤带来一些不便。

而“铁学商江山湖”等配套,利好占一半。
小区自建一所幼儿园,附近有新兴民族学校(九年制),学区一般;距离邕江直线约1公里,南面楼栋的高层可看江;东面与青秀山直线距离600米左右,靠近荔园山庄,整体环境较好。

▲周边景观资源较多
另外,商业配套也偏弱。周边只有青山菜市和一些小超市,要享受高端商业,还得到东商区。
如今,由于该盘主入口道路还在施工,售楼部则设在了青山双拥路口。客户要想看现场,得从丽园半岛北区进入工地。
项目沿坡地而建,只能看到局部,目前主体建筑还在施工阶段
期间,小襄也遇到了几个来看工地的购房者。看得出,大家还是挺关注现场的实际情况。
▲工地现场

▲实际楼间距较小
不过,小襄踩盘时也注意到,该盘东北侧靠近青竹立交,虽隔着青秀山庄,但部分楼栋依然会受少量噪音影响

▲立交桥上,能看到施工楼体


98㎡起,门槛却不低
项目占地约49亩,纯住宅,容积率3.5,规划6栋高层,自建一所幼儿园;园林规划有跑道、健身设施等,可惜,规模小了。
另外,由于地块狭长,楼间距在30米以内,私密性则差一些
值得一提的是,项目依坡而建,东南朝向,楼栋交错排布,整体的通风及景观视野较好



▲效果图
产品区间为98-201㎡三房至跃层。如今已经进入清盘阶段,仅剩5号楼少量122-129㎡四房可选。
户型设计赠送不足,比较中规中矩。
其中,比较突出的是122㎡四房,是南面户型,因此客厅、阳台、主卧均朝南。
稍高的楼层可看江山,均价16000元/㎡。


▲122㎡户型图
129㎡户型是北面套,可选房源稍多,均价15000元/㎡。


▲129㎡户型图
目前98㎡的小户型已售罄,122-129㎡即便不绑车位,首付门槛也高于普通楼盘,首套75万,二套105万。
这对于普通刚需而言,可望不可及
即便如此,该盘从去年9月入市至今,接近清盘,可见其产品定位在柳沙还挺吃香的。
一定程度上,也离不开新地王“不限房价”的助攻。

组队开发,能行吗?最后看一下开发商。
该盘地块是新希望拍下,实际备案名为“新希望·锦官阁”,最终却由新希望及大唐联合开发。
据了解,新希望集团业务范围较多,农业、乳业、房地产等都有涉及,在巴蜀的开发实力很强。
早在2006年,新希望地产已经进入南宁。但十几年来,开发的楼盘却不多,仅有安吉板块的“大商汇”,江南的锦官城、锦悦江南(与盛天联合开发)以及柳沙的锦悦青山。
今年,新希望拿下五象湖102亩湖景+地铁+学区地块,才算扬眉吐气。
总体来看,新希望在南宁先抑后扬,但品牌影响力一般。
而大唐地产则相对扎眼一些,进入南宁也有10余年,开发了十几个项目。
比较受关注的是大唐臻观、大唐盛世、大唐世家、大唐印象、金玖世家、檀府印象等项目。
有趣的是,大唐总喜欢“组队”,在南宁业绩上涨也快。
去年克而瑞数据中,大唐销售金额、销售面积均排名南宁第二


▲2018年南宁房企权益榜(来源克而瑞)
“组队开发”能在一定程度上提升楼盘品质,但锦悦青山能否匹配得上国宾区水准,得看实际交付。
◎鉴语:
是个机会,上车仍需实力
作为区域内为数不多的刚改盘,集合地段、地铁、景观优势,销量不俗也在情理之中。
但门槛也摆在那,还需有一定的资金能力才“高攀得起”。
但是,楼盘品牌实力一般,规模较小,园林舒适度不足,也是客观存在的硬伤。
—end—
本文版权归“鉴盘侠”所有

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|南宁吃喝玩乐网  |网站地图

GMT+8, 2019-11-19 19:24 , Processed in 0.084681 second(s), 9 queries , File On.

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表