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南宁楼市越来越奇葩 国田秋月蓝湾是货真价实的正地铁盘

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发表于 2019-9-24 10:56:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   


文|宁采尘    编|七小剑 《五象出新盘,9字头+地铁+毛坯!抄底...
沿着五象湖西板块的凤凰路一路向西,路过1.5w的博翠山、1.25w的中南和1.2w的祖龙ACMALL之后,有一个9k的秋月蓝湾。
这个名不见经传的新盘,是货真价实的正地铁盘,卖的还是毛坯。

▲楼盘档案

这是抄底的良机?慢着。

正地铁盘,却有点落寞
秋月蓝湾位于凤凰路和银海大道交汇处,距离地铁2号线玉洞站B出口,直线距离不到100米,步行只需2分钟,是正地铁房无疑。


▲项目所在位置

但这个正地铁房,似乎不太得宠。
因为玉洞西板块,有大片“野蛮生长”的城中村,城市界面不佳,虽然属于五象新区,却给人感觉是“私生子”。


▲玉洞西确实在五象新区的地界范围内。



▲玉洞西板块布满城中村。

玉洞板块以东风路为界,东侧炙手可热,西侧有点落寞。在五象各板块的价格排行里,玉洞西几乎是垫底的。
因此,秋月蓝湾只能在城中村、中低端配套交错的生态环境里,落寞地生长。
本土小企业,开发水平中下游
秋月蓝湾的kfs是南宁市国田房地产开发有限责任公司,这房企到底啥来头?
带个“国”字,实际却是民企。
该企业成立于21世纪初,业务范围包括房地产开发、酒店运营、幼儿教育等,注册资本为2008万元,持股方为个人。


▲股权穿刺图

早在2004-2006年间,当时还是人情社会,企业凭借资源和机遇,开发了江南区”幸福花园“、”秋月湖商住区“等项目。
而秋月蓝湾也不是一个新盘了。早在2013年就已经入市,一期已于2016年前后交付。
从当今视角来看,国田集团开发的小区已经过时了,其居住品质、物业服务相对落后,在二手房市场的表现也比较平庸。
甚至,在秋月蓝湾一期交房之后,还因为房屋质量差,引发了业主集体维权。


▲关于历史维权的相关报道。(来源:广西普法网)

不管是企业背景、资金实力还是开发经验,像国田集团这样的房企,已经不可避免地走向垂暮,其整体开发水平也处于行业中下游。

26亩塞9栋楼,一期颜值不低
该项目占地26亩,分2期开发。
其中,一期有4栋楼,已经交付使用。如今在售的是2期,由4栋住宅和1栋公寓组成。


▲项目总平图

二期的住宅楼栋是5#(17层)、6#(17层)、7#(11层)、8#(7层),均属于小层高产品,以两梯四户为主。
主力户型是78㎡两房、85㎡2+1房、98㎡三房、102㎡四房和112㎡四房。
项目的规模很小,楼间距只能满足基本规范,园林绿化面积小得可怜。
总体上看,项目的硬件指标并不理想,居住舒适度不高。对居住品质稍有追求的购房者,你可能要绕行了。
不过,一期的颜值还算过得去,看起来并不显旧。小区停车管理、园林绿化,也好于周边。二期的交付水准预计与一期相当。


▲一期建筑立面

看得出来,与凤凰路其他楼盘相比,要逊色很多。但与旁边的自建房以及早期老小区相比,还是有一定优势的。


9字头毛坯,首付15万能买三房

可能kfs深知,自身的品牌和规模都不讨好,所以在价格上做了让步。
目前,二期住宅尚未开盘,预计开盘价是9000元/㎡,不绑车位,不外收。
对于首置购房者,85㎡小三房首付只要约15万,月供不超过3500元。这样的门槛和月供,感觉回到了3年前。


▲最抢手的85㎡2+1房。



▲主力户型98㎡三房。

该盘的户型布局方正,虽然赠送率不高,好在面积控制合理,对刚需来说是比较实用的。
但必须提醒,项目虽然是毛坯小高层,却要等到2021年才交房,等待周期偏长,不适合有急切入住需求的购房者。


低位抄底?谨慎为好

学校方面,值得说说。
一期配建的秋月路幼儿园,据说是与广西区直属机关第三幼儿园合作办学,并入选全区示范性幼儿园,是所在路段较好教育配套。

▲2018年全区示范性幼儿园名单截图

根据一期的学区划分情况,业主子女未来极可能就读玉洞小学和景华学校(小学、初中)。这两所学校的师资水平,虽然比不了那些名校,但在所在小板块算是不错的。
秋月蓝湾附近能解决12年制的教育配套,对面的祖龙综合体项目一旦兑现,对于自住型刚需家庭而言,还算挺便捷、实用的。
但是,学区非名校,项目的投资属性则大打折扣。
加上周边有大片的自建房,在相对长远的周期内,商品房的租赁价格偏低,租金收益并不理想。
虽然价格较低,但价值也没那么高,又处于五象新区的边缘,对于想抄底五象的投资客,这个盘或许不适合。

◎鉴语:首置可先上再换,产权要弄清
这几年,南宁楼市越来越奇葩, 很多人虽然咬牙上车了,但压力山大。
别忘了,居住才是房子的第一属性。
秋月蓝湾的地铁、商业、学校配套都不算差,对于一张房票都没花的人,又不追求高品质的人,其实是一种机会。毕竟10几万买三房,在五象,太难了。
但需要提醒的是,kfs实力偏弱,前期闹过证件问题,预计得证周期可能较长,且在未来市场中价值一般,置换也会受影响。
对于投资客,虽然该盘便宜,但所在地段的地铁等红利已基本释放,五象对其带动作用小,投资价值并不大。
—end—
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